Immobilien-Glossar – Ihr Expertenlexikon für Begriffe rund um Immobilien

Alleineigentum liegt vor, wenn eine Immobilie vollständig im Besitz eines einzigen Eigentümers ist (vgl. Art. 641 ZGB). Der Alleineigentümer hat die alleinige Verfügungsgewalt über die Immobilie und trägt die volle Verantwortung.

Die Ausnützungsziffer eines Grundstücks ist ein entscheidender Faktor bei der Bebauung und wird in der Regel im Zonenplan der Gemeinde festgelegt. Sie gibt an, wie viel Wohnfläche auf einem Grundstück rechtlich nutzbar ist.

Berechnung der Ausnützungsziffer

📌 Die Ausnützungsziffer bestimmt, wie viele Quadratmeter des Grundstücks für Wohnzwecke genutzt werden dürfen.

Beispiel:
Bei einem Grundstück von 1.000 m² und einer Ausnützungsziffer von 0,4 ergibt sich eine nutzbare Wohnfläche von 400 m².

Die Ausnützungsziffer hilft dabei, eine ausgewogene Bebauung und Nutzung der Grundstücksfläche sicherzustellen und fördert eine nachhaltige Flächennutzung in städtischen und ländlichen Gebieten.

Die Bau- und Zonenordnung (BZO) regelt, wie Grundstücke innerhalb einer Gemeinde genutzt und bebaut werden dürfen. Sie stellt sicher, dass die Bebauung im Einklang mit den kommunalen Planungen und der umgebenden Architektur erfolgt.

📌 Wichtige Aspekte der Bau- und Zonenordnung

• Festlegung von Bauzonen: Bestimmt, welche Grundstücke für die Bebauung vorgesehen sind.
• Nutzungsarten: Legt fest, ob Grundstücke für Wohn-, Gewerbe- oder Industrieflächen genutzt werden können.
• Bauhöhen und -dichte: Regelt die maximal zulässige Bauhöhe und Bauflächen auf einem Grundstück.

Die Bau- und Zonenordnung stellt sicher, dass die Entwicklung der Gemeinde geordnet und nachhaltig verläuft.

Baulinien definieren die Grenzen für die Bebauung eines Grundstücks und dienen der Sicherstellung von Abständen für Infrastrukturanlagen. Sie regeln, wie nahe ein Gebäude oder eine andere Anlage an bestehenden oder geplanten Verkehrsflächen und Versorgungsleitungen gebaut werden darf.

Wichtige Aspekte von Baulinien

📌 Verkehrsbaulinien sichern den Raum für:

• Straßen, Radwege und Gehwege
• Den Mindestabstand von Gebäuden zu Verkehrsinfrastrukturen

📌 Versorgungsbaulinien:
Sichern den Platz für Elektrizitäts-, Wasser- und Gasleitungen sowie Abwasserleitungen.

Baulinien gewährleisten eine organisierte und sichere Stadtplanung und schützen wichtige Infrastrukturbereiche vor unzulässiger Bebauung.

Bauland bezeichnet ein Grundstück, das zum Bauen vorgesehen ist. Es ist im Zonenplan der Gemeinde als Baufläche ausgewiesen.

📌 Merkmale von Bauland

• Voll erschlossenes Bauland: Grundstücke, die bereits mit den notwendigen Infrastrukturanbindungen wie Strom, Wasser, Abwasser versorgt sind.
• Bauerwartungsland: Grundstücke, die in absehbarer Zeit zu Bauland umgewidmet werden sollen, jedoch noch nicht rechtlich gesichert sind.
• Zoneneinteilung: Bauland ist im Zonenplan der Gemeinde eindeutig definiert und bietet klare Richtlinien für die Nutzung und Bebauung.

Bauland ist eine wichtige Ressource für die Stadtentwicklung und den Wohnungsbau.

Die Baumassenziffer (BMZ) gibt an, wie viel Baufläche auf einem Grundstück genutzt werden darf und wird als Verhältnis zwischen der Baufläche und der Grundstücksfläche berechnet.

📌 Berechnung der Baumassenziffer

• Baumassenziffer = Baulandfläche / Grundstücksfläche

📌 Beispiel:
Wenn ein Grundstück von 1.000 m² eine Baumassenziffer von 0,4 hat, darf darauf eine Baufläche von 400 m² erstellt werden.

Die Baumassenziffer hilft dabei, die Begrenzung der Bebauungsdichte zu steuern und sorgt für eine harmonische Stadtplanung.

Ein Bauverbot ist eine rechtliche Einschränkung, die festlegt, dass auf einem bestimmten Grundstück nicht gebaut werden darf. Diese Verordnung schützt beispielsweise den Umweltschutz, das Kulturerbe oder die Sicherheit.

📌 Gründe für ein Bauverbot

• Naturgefahren: Schutz vor Lawinen, Hochwasser oder anderen Naturgefahren.
• Kulturelle und historische Bedeutung: Erhalt des Ortsbilds oder von Denkmälern.
• Aussichtsschutz: Um den Aussichtsschutz für angrenzende Grundstücke zu wahren.

Bauverbote tragen zur Nachhaltigkeit und Schutz von Umwelt und Kultur in urbanen und ländlichen Gebieten bei.

Das Baurecht ermöglicht es einer Person, auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen gehört, ohne dass das Gebäude automatisch in den Besitz des Grundstückseigentümers übergeht. Normalerweise gehört ein Gebäude mit seiner Fertigstellung automatisch dem Eigentümer des Grundstücks. Das Baurecht stellt dieses Prinzip jedoch in Frage.

Wichtige Merkmale des Baurechts

📌 Dauer: Das Baurecht ist in der Regel auf eine befristete Dauer von 60 bis 100 Jahren ausgelegt.
📌 Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer: Der Grundstückseigentümer (Baurechtsgeber) erlaubt dem Baurechtsnehmer, auf seinem Grundstück zu bauen.
📌 Baurechtszins: Der Baurechtsnehmer zahlt eine jährliche Gebühr, den sogenannten Baurechtszins.

Eigentum und Nutzung

• Das Grundstück bleibt im Besitz des Baurechtsgebers.
• Der Baurechtsnehmer darf das Baurecht verkaufen, verschenken oder vererben.
• Alle Bedingungen des Baurechts werden in einem detaillierten Vertrag festgelegt.

Das Baurecht bietet eine flexible Möglichkeit für langfristige Nutzung von Grundstücken und ermöglicht es, wertvolle Immobilienprojekte zu realisieren, ohne das Grundstück zu besitzen.

Die Bruttorendite einer Immobilie gibt an, wie hoch der jährliche Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis ist. Sie wird nach folgender Formel berechnet:

📌 Bruttorendite (%) = (Nettomietertrag / Verkehrswert) × 100

➡ Nettomietertrag = Bruttomiete abzüglich Nebenkosten

Berechnungsbeispiel:

Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 1’000’000 und einem jährlichen Nettomietertrag von CHF 35’000 hat eine Bruttorendite von 3,5%

Die Bruttowohnfläche (BWF) umfasst die gesamte beheizte Wohnfläche einer Einheit. Dazu zählen:

• Alle beheizten Räume innerhalb einer Wohneinheit
• Aussenwandquerschnitte
• Innenwände sowie tragende Bauelemente

Die Bruttowohnfläche unterscheidet sich von der Nettowohnfläche, da sie auch Wandstärken und tragende Bauelemente berücksichtigt.

Ein Grundstück kann durch eine Dienstbarkeit zugunsten eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) belastet werden. Dadurch ergeben sich für den Eigentümer folgende Einschränkungen:

• Duldungspflicht: Der Eigentümer muss bestimmte Eingriffe des Berechtigten akzeptieren.
• Einschränkung der Eigentumsrechte: Bestimmte Nutzungen oder Veränderungen des Grundstücks sind nicht erlaubt.

Unterschied zwischen Dienstbarkeit und Grundlast

Während eine Dienstbarkeit den Eigentümer zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet, bedeutet eine Grundlast, dass der Eigentümer aktiv eine Leistung erbringen muss.

Rechtliche Vorgaben und Beispiele

Eine Dienstbarkeit muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Typische Beispiele sind:

✅ Fuss- und Fahrwegrechte
✅ Nutzniessung
✅ Wohnrecht
✅ Baurecht

Das Eigenkapital (auch Eigenmittel) ist der finanzielle Anteil, den Immobilienkäufer selbst in eine Finanzierung einbringen. Gesetzlich ist für den Kauf einer selbst genutzten Immobilie ein Mindestanteil von 20 % des Kaufpreises oder Marktwertes erforderlich.

Eigenmittel-Anforderungen je nach Immobilienart

🏡 Selbstgenutzte Immobilie: Mindestens 20 % Eigenkapital
🏖 Ferienimmobilien: 30–50 % Eigenmittel notwendig
🏢 Renditeimmobilien: Mindestens 25 % Eigenkapital erforderlich

Mögliche Eigenkapitalquellen

✅ Berufliche Vorsorge (2. Säule) – Vorbezug bis max. 10 % des Kaufpreises
✅ Konto- und Sparguthaben
✅ Wertschriften und Wertgegenstände
✅ Erbvorbezug, Schenkungen oder unverzinste Privatdarlehen
✅ Gebundene private Vorsorge (Säule 3a)
✅ Lebensversicherungen (Rückkaufswert) (Säule 3b)

Der Eigenmietwert in der Schweiz ist ein fiktives Mieteinkommen, das bei selbstbewohnten Immobilien als steuerbares Einkommen angerechnet wird. Je nach Kanton beträgt der Eigenmietwert etwa 60 bis 70 % des marktüblichen Mietertrags.

Warum gibt es den Eigenmietwert?

Das Ziel des Eigenmietwerts ist die Steuergleichheit zwischen:
🏠 Eigentümern, die ihre Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich absetzen können, und
🏢 Mietern, die ihre Mietkosten nicht von der Steuer abziehen dürfen.

Ohne Eigenmietwert könnten Mieter steuerlich benachteiligt sein, da sie keine Abzüge geltend machen können, während Eigentümer von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die Steuerbehörden ermitteln den Marktmietwert einer Immobilie und gewähren darauf einen Rabatt, um den finalen Eigenmietwert festzulegen.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist für den Unterhalt gemeinschaftlicher Bauteile wie Dach, Gebäudehülle oder Haustechnik verantwortlich. Um Renovationen und Sanierungen zu finanzieren, zahlen die Miteigentümer regelmässige oder einmalige Beiträge in den Erneuerungsfonds ein. Die Höhe der individuellen Einlage richtet sich nach der jeweiligen Wertquote des Stockwerkeigentümers.

Funktion und Nutzung des Erneuerungsfonds

✅ Die Einlagen bilden ein zweckgebundenes Sondervermögen, das zum Verwaltungsvermögen gehört.
✅ Hauptzweck: Sicherstellung der Werterhaltung der Immobilie.
✅ Zusätzlich: Wertsteigernde Investitionen sind möglich, erfordern jedoch eine qualifizierte Mehrheit der Miteigentümer.
✅ Entscheidungshoheit: Die Verwendung der Gelder wird von der Stockwerkeigentümerversammlung auf Basis des Reglements festgelegt.

Empfohlene Einlagenhöhe

🔹 Ist der Erneuerungsfonds unter 6 % des Gebäudeversicherungswertes, empfiehlt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) eine jährliche Einzahlung von mindestens 0,4 % des Gebäudeversicherungswertes.
🔹 Es ist ratsam, bereits im ersten Jahr nach Erwerb einer Immobilie mit den Einzahlungen zu beginnen.

Verwendet man den Erlös aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie für den Kauf einer neuen selbst genutzten Immobilie, spricht man von einer Ersatzbeschaffung.

Steuerliche Vorteile der Ersatzbeschaffung

🏡 Aufschub der Grundstückgewinnsteuer:

• Falls durch den Verkauf ein Grundstückgewinn entsteht, kann die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden.
• Voraussetzung: Der Verkaufserlös wird innert einer angemessenen Frist in eine neue Immobilie in der Schweiz investiert.
• Der Steueraufschub gilt nur für den Gewinnanteil, der in die Ersatzliegenschaft fliesst.

Fristen für die Ersatzbeschaffung

📌 Je nach Kanton beträgt die Frist zwischen zwei bis vier Jahren zwischen Verkauf und Neukauf.
📌 Hat man bereits eine neue Immobilie erworben, muss die alte Liegenschaft in der Regel innerhalb von ein bis zwei Jahren verkauft werden, um von der Steuerstundung zu profitieren.

Die Erschliessung bezeichnet die bauliche und infrastrukturelle Vorbereitung eines Grundstücks, um es für die Nutzung und Bebauung bereit zu machen. Ein Bauvorhaben kann nur realisiert werden, wenn eine rechtsgenügende Erschliessung vorliegt.

Wann gilt ein Grundstück als erschlossen?

Damit eine rechtsgenügende Erschliessung besteht, muss eine kantonale Behörde bestätigen, dass das Grundstück die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Dazu gehört der Anschluss an:

• Öffentliche Versorgungsnetze (Strom, Wasser, Gas)
• Abwasserentsorgungssysteme
• Öffentliche Verkehrswege

Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen. Diese entsprechen den effektiven oder potenziellen Mieteinnahmen, abzüglich der Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser.

Berechnung des Ertragswerts

🔹 Ertragswert = (Jährliche Nettomieteinnahmen × 100) / Kapitalisierungssatz

Was beeinflusst den Kapitalisierungssatz?

Der Kapitalisierungssatz variiert je nach Immobilie und wird individuell festgelegt. Einflussfaktoren sind unter anderem:
✔ Lage der Immobilie
✔ Betriebs- und Unterhaltskosten
✔ Marktbedingungen und Risikobewertung

Es gibt keinen pauschal gültigen Kapitalisierungssatz, da dieser an die spezifischen Merkmale jeder Immobilie angepasst wird.

Im Bereich der Immobilienfinanzierung bezeichnet Fremdkapital den Anteil der Finanzierung, der durch Banken oder andere Kreditgeber bereitgestellt wird. Dieses Kapital wird genutzt, um eine Immobilie zu erwerben, wenn die eigenen Mittel nicht ausreichen.

Maximale Fremdfinanzierung nach Immobilienart

🏡 Selbst genutzte Immobilie:
🔹 Das Fremdkapital darf maximal 80 % des Kaufpreises ausmachen.

🏢 Renditeimmobilien:
🔹 Seit 2020 liegt der maximale Fremdanteil bei 75 % des Kaufpreises.

Eine solide Finanzierungsstrategie sollte darauf ausgerichtet sein, ein gesundes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital zu gewährleisten.

Der Gebäudeabstand beschreibt den Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden und wird je nach Gemeinde unterschiedlich berechnet.

Regelung in IVHB-konformen Gemeinden

📌 In Gemeinden, die die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) bereits umgesetzt haben, wird der Gebäudeabstand als Distanz zwischen den projizierten Fassadenlinien der Gebäude definiert.

Regelung in Gemeinden ohne IVHB-Anpassung

📌 In Gemeinden, die ihre Nutzungsplanung noch nicht an die IVHB angepasst haben, entspricht der Gebäudeabstand der kürzesten Distanz zwischen zwei Fassaden.

Die Einhaltung der jeweiligen Bauvorschriften ist entscheidend für die Baugenehmigung und die städtebauliche Planung.

Der Gebäudeversicherungswert entspricht den Wiederaufbaukosten eines Gebäudes am gleichen Standort, in gleicher Grösse und mit identischem Ausbaustandard, ohne den Grundstückswert.

📌 Wichtig:
🔹 Nicht zu verwechseln mit dem Verkehrs- oder Steuerwert
🔹 Grundlage für die Gebäudeversicherung

Dieser Wert bestimmt die Versicherungsprämie und sollte regelmässig überprüft werden.

Das Gebäudevolumen beschreibt das äussere Bauvolumen eines Gebäudes über dem massgebenden Terrain, basierend auf seinen Aussenmassen.

Spezielle Anrechnungen für offene Gebäudeteile

🔹 Offene Strukturen wie Carports, überdachte Sitzplätze oder Unterstände werden nur anteilig berücksichtigt, sofern sie zu weniger als 50 % durch Wände begrenzt sind.

Regelung durch die Gebäudeversicherung Zürich (GVZ)

📌 Die GVZ berechnet das Gebäudevolumen nach einem angepassten Regelwerk basierend auf der SIA Norm 416.
📌 Unterschiede zur SIA-Norm bestehen vor allem bei nicht ausgebauten Dachräumen, da nicht das gesamte Volumen in die Versicherungssumme einfliessen muss.

Beim Gesamteigentum sind mehrere Personen als gemeinsame Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. Dies kann aufgrund eines Vertrags (z. B. Ehevertrag oder einfache Gesellschaft) oder durch eine gesetzliche Vorschrift (z. B. Erbengemeinschaft) erfolgen.

Wichtige Merkmale des Gesamteigentums

📌 Bestimmung der Anteile: Das übergeordnete Rechtsverhältnis (z. B. Ehevertrag) legt fest, wer in welchem Umfang beteiligt ist.
📌 Gemeinsame Verfügungspflicht: Gesamteigentümer können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen – etwa beim Verkauf oder bei anderen wichtigen Entscheidungen.

Diese Eigentumsform erfordert eine enge Abstimmung zwischen den Beteiligten, insbesondere bei Veräusserungen oder Veränderungen an der Immobilie.

Die Geschossfläche umfasst die Gesamtfläche aller Stockwerke einer Immobilie, die bebaut, geschlossen und überdacht sind.

Unterschied zwischen Geschossfläche und Wohnfläche

📌 Geschossfläche: Enthält alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes, darunter auch:

• Treppenhäuser
• Technikräume
• Lagerräume

📌 Wohnfläche: Beinhaltet nur Flächen, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden.

Die Geschossfläche ist daher in der Regel grösser als die Wohnfläche, da sie auch infrastrukturelle und funktionale Räume einschliesst.

Ein Gestaltungsplan legt für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung fest, die von der regulären Bau- und Zonenordnung abweicht. Er regelt unter anderem:

• Nutzung des Grundstücks
• Erschliessung und Infrastruktur
• Bebauung und Gebäudeanordnung
• Ausstattung und Gestaltung

Genehmigung und Verbindlichkeit

📌 Der Gemeinderat erlässt den Gestaltungsplan.
📌 Der Regierungsrat muss ihn genehmigen.
📌 Nach der Genehmigung ist der Plan für den Eigentümer verbindlich.

Gestaltungspläne ermöglichen eine individuelle städtebauliche Entwicklung und sorgen für eine gezielte Planung neuer Bauprojekte.

In der heutigen Marktsituation werden in den meisten Fällen Grundstücke und Immobilien mit einem Gewinn veräussert. Dies hat zur Folge, dass die Grundeigentümer aus dem Verkauf eine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen haben. Das eidgenössische Steuerharmonisierungsgesetzt schreibt vor, dass die Kantone oder Gemeinden die Verkaufsgewinne von Grundstücken und Immobilien nach der Handänderung besteuern müssen.

Jeder der 26 Kantone in der Schweiz regelt die Besteuerung aufgrund deren Steuergesetze unabhängig.

Das Grundbuch ist ein offizielles Register, in dem die dinglichen Rechte an Grundstücken festgehalten werden. Dazu gehören unter anderem:

• Eigentumsverhältnisse
• Dienstbarkeiten (z. B. Wegrechte, Wohnrechte)
• Grundlasten und andere Belastungen

Die Grundbuchämter der Kantone sind für die Verwaltung und Aktualisierung dieser Einträge zuständig.

Ein Grundstück kann durch eine Dienstbarkeit zugunsten eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) belastet werden.

Dabei ergeben sich zwei Arten von Einschränkungen für den Eigentümer:

📌 Positive Dienstbarkeit (Duldungspflicht): Der Eigentümer muss bestimmte Eingriffe des Berechtigten akzeptieren.
📌 Negative Dienstbarkeit (Unterlassungspflicht): Der Eigentümer darf sein Eigentumsrecht in bestimmten Bereichen nicht ausüben.

Diese Regelungen sind im Grundbuch eingetragen und sorgen für eine verbindliche Nutzungseinschränkung.

Das Grundpfandrecht ist ein dingliches Pfandrecht, das zur Absicherung von Forderungen an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten dient.

Rechte des Gläubigers bei einem Grundpfandrecht

📌 Kann der Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht begleichen, hat der Gläubiger das Recht, die Immobilie zu verwerten (z. B. durch eine Zwangsversteigerung).

Das Grundpfandrecht spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienfinanzierung und dient Banken als Sicherheit für Hypotheken.

Laut Schweizerischem Zivilgesetzbuch (Art. 655 ZGB) zählen folgende Kategorien zu den Grundstücken:

1️⃣ Liegenschaften – bebaute und unbebaute Grundstücke
2️⃣ Selbständige und dauernde Rechte, die ins Grundbuch eingetragen sind
3️⃣ Bergwerke – unterirdische Bodenschätze und Minen
4️⃣ Miteigentumsanteile an Grundstücken – gemeinschaftlich genutzte Flächen

Diese Einteilung ist gesetzlich definiert und regelt die Eigentumsverhältnisse sowie die Eintragung ins Grundbuch.

Die Grünflächenziffer (GFZ) gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks als begrünte, unversiegelte Fläche erhalten bleiben muss. Sie wird wie folgt berechnet:

Formel:
🔹 Grünflächenziffer = anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche

Welche Flächen gelten als Grünflächen?

✅ Natürliche oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt sind
✅ Flächen, die nicht als Abstell- oder Parkflächen genutzt werden

Die Grünflächenziffer stellt sicher, dass ein Teil des Grundstücks frei von Bebauung und versiegelten Flächen bleibt, um die Umweltqualität zu erhalten.

Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die beim Erwerb eines Grundstücks anfallen kann. Die Regelungen hierzu sind kantonal unterschiedlich:

📌 Regelungen in den Kantonen
🔹 Einige Kantone haben die Steuer durch eine Handänderungsgebühr ersetzt.
🔹 Andere verzichten komplett auf diese Abgabe.
🔹 In den meisten Kantonen trägt der Grundstückserwerber die Steuerlast.

📌 Berechnung der Handänderungssteuer
🔹 Grundlage ist in der Regel der Kaufpreis des Grundstücks.
🔹 Die Steuer wird durch Multiplikation mit einem kantonal festgelegten Prozentsatz ermittelt.

Die Handänderungssteuer kann somit je nach Standort einen erheblichen Einfluss auf die Kaufnebenkosten haben.

Die hedonische Schätzung ist ein statistisches Vergleichswert-Verfahren, das zur Immobilienbewertung verwendet wird. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand einer Datenbank mit tatsächlich gehandelten Objekten ermittelt.

📌 Wie funktioniert die hedonische Schätzung?
🔹 Vergleich mit ähnlichen Immobilien in vergleichbarer Lage
🔹 Analyse der tatsächlichen Verkaufspreise aus den letzten Monaten
🔹 Statistische Berechnung des aktuellen Marktwerts

Diese Methode ermöglicht eine marktorientierte, objektive und datenbasierte Wertermittlung von Immobilien.

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesicherter Kredit, der zur Finanzierung eines Eigenheims verwendet wird.

Aufbau der Immobilienfinanzierung

📌 Eigenkapital: Mindestens 20 % des Immobilienwerts erforderlich
📌 Erste Hypothek: Deckt bis zu 65 % des Immobilienwerts
📌 Zweite Hypothek: Finanziert den restlichen Betrag und muss innerhalb von 15 Jahren (direkt oder indirekt) amortisiert werden

Kosten einer Hypothek

💰 Hypothekarzins: Der Kreditnehmer zahlt einen jährlichen Zins an die Bank oder den Darlehensgeber
📊 Tragbarkeit: Die laufenden Finanzierungskosten sollten maximal 33 % des Einkommens betragen

Durch eine solide Finanzierung lässt sich das Eigenheim nachhaltig sichern und langfristig finanzieren.

Der Kapitalisierungssatz gibt das Verhältnis zwischen dem Nettomietertrag und dem Immobilienwert an und wird zur Bewertung von Renditeimmobilien verwendet.

Formel:
🔹 Kapitalisierungssatz = (jährliche Nettomieteinnahmen / Kaufpreis) × 100 %

Anwendung in der Immobilienbewertung

Der Kapitalisierungssatz ist ein zentraler Bestandteil der Ertragswertmethode, mit der der sogenannte Ertragswert einer Immobilie bestimmt wird.

Wie wird der Kapitalisierungssatz ermittelt?

📊 Hedonische Modelle: Statistische Vergleichsmethoden, die auf Transaktionsdatenbanken basieren (z. B. von Wüest Partner).
📊 Zusammensetzung aus verschiedenen Faktoren, wenn keine Vergleichsdaten vorliegen:

• Basiszinssatz (Verzinsung einer risikolosen Kapitalanlage)
• Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Unterhalts-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten)
• Risikoaufschläge für Mietzinsausfälle, Abschreibungen und Immobilität

Wichtige Regel:
➡ Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger der Immobilienwert.

Die Katasternummer ist eine eindeutige Identifikationsnummer für Grundstücke und Immobilien. Sie entspricht der Parzellennummer im Grundbuchplan und dient zur exakten Zuordnung eines Grundstücks in amtlichen Registern.

📌 Wofür wird die Katasternummer genutzt?

• Zur Erfassung und Verwaltung von Grundstücken im Grundbuch
• Für behördliche und notarielle Vorgänge
• Zur Grundstücksbewertung und Besteuerung

Die Katasternummer ist somit ein zentrales Element der Immobilienverwaltung und ermöglicht eine rechtlich einwandfreie Zuordnung eines Grundstücks.

Das Kaufsrecht gewährt dem Berechtigten die Möglichkeit, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Damit es gegenüber Dritten rechtswirksam ist, muss es im Grundbuch vorgemerkt sein.

Ausübung des Kaufsrechts

📌 Der Kaufsrechtsberechtigte entscheidet frei, ob und wann er sein Recht ausübt.
📌 Die Ausübung erfolgt in der Regel durch eine eingeschriebene Mitteilung an den Eigentümer.
📌 Der Grundeigentümer ist verpflichtet, die Grundbuchanmeldung vorzunehmen.

Rechtliche Vorgaben

📌 Ein öffentlich beurkundeter Kaufsrechtsvertrag ist erforderlich.
📌 Die maximale Laufzeit des Kaufsrechts beträgt 10 Jahre.

Das Kaufsrecht bietet eine vertragliche Absicherung für zukünftige Immobilienkäufe und ermöglicht eine flexible Erwerbsoption für den Berechtigten.

Beim Landwert wird zwischen absolutem und relativem Wert unterschieden:

📌 Absoluter Landwert:
🔹 Vergleichswert für erschlossenes Bauland mit ähnlicher Lage und Infrastruktur.

📌 Relativer Landwert:
🔹 Bewertet das Grundstück basierend auf den Überbauungsmöglichkeiten und der baurechtlichen Nutzung.

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig für Immobilienbewertungen, Bauvorhaben und Investitionsentscheidungen.

Eine Liegenschaft bezeichnet ein Grundstück, das entweder bebaut oder unbebaut sein kann. Dabei umfasst der Begriff sowohl das Grundstück selbst als auch die darauf errichteten Gebäude.

Nutzungsmöglichkeiten von Liegenschaften

📌 Im Bebauungsplan kann die Nutzung einer Liegenschaft für folgende Zwecke festgelegt sein:
🏡 Private Bebauung – z. B. Wohnhäuser
🏢 Gewerbliche Nutzung – z. B. Bürogebäude oder Einzelhandel
🏭 Industrielle Nutzung – z. B. Produktionsstätten

Die Art der Bebauung richtet sich nach den örtlichen Bauvorschriften und der Zoneneinteilung.

Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, bezeichnet den mutmasslich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie auf dem freien Markt. Er basiert auf einer objektiven und präzisen Schätzung des aktuellen Immobilienwerts.

Unterschied zwischen Marktwert und Verkaufspreis

📌 Marktwert: Berechneter Durchschnittswert, der sich aus vergleichbaren Verkäufen ergibt.
📌 Verkaufspreis: Tatsächlich erzielter Preis, der durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt wird.

Je nach Marktlage, Angebot und Nachfrage kann der Verkaufspreis vom Marktwert abweichen.

Der Nettomietertrag ist der reine Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie, ohne Nebenkosten.

Berechnung:
Bruttomietertrag – Betriebskosten = Nettomietertrag

Wichtige Unterscheidung:
Nebenkosten, die an den Mieter weiterverrechnet werden, sind nicht im Nettomietertrag enthalten.

Der Nettomietertrag gibt eine präzise Rendite der Immobilie an.

Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die mit der Nutzung der Mietsache verbunden sind. Diese müssen ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein, sonst gelten sie als im Mietzins enthalten.

Typische Nebenkosten

📌 Verbrauchsabhängige Kosten:

• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Kosten für Kaltwasserbezug
• Abwassergebühren

📌 Betriebskosten:

• Hauswartungskosten
• Gartenpflege
• Allgemeinstrom (z. B. Treppenhausbeleuchtung)
• Kabel-TV-Gebühren

Abrechnung der Nebenkosten

🔹 In der Regel werden die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.
🔹 Alternativ kann der Vermieter eine Pauschale vereinbaren, die sich am Durchschnitt der letzten drei Jahre orientiert.

💡 Heizungs- und Warmwasserkosten machen oft den grössten Anteil der Nebenkosten aus.

Die Nettorendite zeigt die tatsächliche Ertragskraft einer Immobilie, indem sie den Nettomietertrag nach Abzug aller anfallenden Kosten ins Verhältnis zum Verkehrswert setzt.

Formel zur Berechnung:
🔹 (Nettomietertrag – Kosten) / Verkehrswert × 100 %

Welche Kosten werden berücksichtigt?

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungs- und Unterhaltskosten
• Revisionskosten und Rückstellungen
• Mietausfälle und Leerstandskosten

💡 Vergleichbarkeit von Immobilien:
Die Nettorendite eignet sich besonders, um verschiedene Renditeobjekte miteinander zu vergleichen und ihre Wirtschaftlichkeit zu bewerten.

Das «Bundesamt für Wohnungswesen» definiert die Nettowohnfläche als Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen inklusive Abstellräume, Treppen, Cheminée und Einbauschränke, jedoch ohne Innenwände.

Nicht dazu zählen Treppenhäuser, Kellerräume, Balkon- und Terrassenflächen, Estrichräume, Garagen, Heizungs- und Öltankräume, Wasch- und Trockenräume, Veloräume sowie Geschäftsräume.

Der Neuwert gibt die geschätzten Kosten an, die erforderlich wären, um ein gleichartiges Gebäude am Bewertungsstichtag neu zu errichten.

📌 Neuwert = Reproduktionskosten der Immobilie
🔹 Berücksichtigt aktuelle Baukosten
🔹 Wird für Versicherungen, Immobilienbewertungen und Wiederherstellungskosten genutzt

Der Neuwert dient als Grundlage für die Gebäudeversicherung und wird bei Schadensfällen oder Sanierungen relevant.

Die Nettogeschossfläche (NGF) beschreibt die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb eines Gebäudes. Dazu zählen:

✅ Wohnräume (z. B. Schlafzimmer, Wohnzimmer)
✅ Funktionsräume (Küchen, Bäder, Büros)

Welche Flächen sind nicht Teil der NGF?

• Wände und tragende Bauelemente
• Stützpfeiler und Installationsschächte
• Treppenhäuser und Flure

💡 Unterschied zur Bruttogeschossfläche (BGF)
Während die NGF nur die nutzbaren Flächen umfasst, beinhaltet die Bruttogeschossfläche (BGF) alle Flächen eines Geschosses, inklusive Wände und baulicher Strukturen.

Das Nutzniessungsrecht ist eine Dienstbarkeit, ähnlich dem Wohnrecht, jedoch mit weitergehenden Befugnissen. Beide Rechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden.

Wichtige Merkmale der Nutzniessung

📌 Maximale Dauer: Bis zu 100 Jahre, endet jedoch mit dem Tod des Berechtigten.
📌 Nutzung durch Dritte: Der Nutzniesser darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten.
📌 Übertragung innerhalb der Familie: Eltern können eine lebenslange Nutzniessung vereinbaren, um weiterhin in ihrer Immobilie zu wohnen, während sie diese bereits an Nachkommen übertragen.

Pflichten des Nutzniessers

💰 Zahlungspflichten:

• Hypothekarzinsen
• Unterhaltskosten & Versicherungsprämien
• Besteuerung des Eigenmietwerts als Einkommen & des Nettowerts als Vermögen

Verkauf einer Immobilie mit Nutzniessung

📌 Der Eigentümer kann die Immobilie trotz Nutzniessungsrecht verkaufen, muss jedoch die Belastung durch die Nutzniessung berücksichtigen.
📌 Der Nutzniesser muss dem Verkauf nicht zustimmen, bleibt aber weiterhin zur Nutzung berechtigt.

Das Nutzniessungsrecht kann die Flexibilität des Eigentümers einschränken, bietet jedoch steuerliche Vorteile und ermöglicht eine generationenübergreifende Vermögensplanung.

Der Ortsbildschutz umfasst Massnahmen, die der Erhaltung und Aufwertung eines Ortsbildes dienen. Dabei geht es nicht nur um einzelne Gebäude, sondern auch um deren Umgebung, Freiflächen und Sichtachsen.

📌 Wichtige Merkmale des Ortsbildschutzes:
🔹 Er betrifft nicht nur Denkmäler, sondern auch historisch gewachsene Strukturen.
🔹 Schützt öffentliche Räume, Fassaden und städtebauliche Elemente.
🔹 Zielt auf die Harmonisierung von Neubauten mit der bestehenden Architektur.

Der Ortsbildschutz trägt dazu bei, den Charakter und die Identität eines Ortes langfristig zu bewahren.

Dienstbarkeiten lassen sich in zwei grundsätzliche Arten unterteilen: Wird durch die Dienstbarkeit eine bestimmte Person berechtigt, so handelt es sich um eine sogenannte Personaldienstbarkeit. Ist hingegen der Grundeigentümer einer bestimmten Liegenschaft der Berechtigte, so spricht man von einer sogenannten Grunddienstbarkeit.

Die Quartierplanung dient der städtebaulichen, architektonischen und umweltgerechten Gestaltung eines Areals. Sie sorgt für eine harmonische Einbindung neuer Bauprojekte in die bestehende Umgebung und umfasst folgende Elemente:

📌 Wichtige Bestandteile der Quartierplanung:

• Erschliessung mit Strassen und Werkleitungen
• Festlegung neuer Grundstücksgrenzen
• Errichtung von Dienstbarkeiten

Abweichung von Zonenvorschriften

🔹 Die Quartierplanung erlaubt Abweichungen von der Regelbauweise und der Erschliessungsplanung, um eine optimale Bodennutzung zu gewährleisten.
🔹 Sie wird vor allem für Wohnsiedlungen, gemischt genutzte Zentrumsüberbauungen oder Gewerbeprojekte angewandt.
🔹 Eine Missachtung der Zonenvorschriften ist jedoch nicht zulässig.

Verfahren und Genehmigung

✅ Beteiligung der Grundeigentümer über Versammlungen
✅ Beschlussfassung durch den Gemeinderat
✅ Genehmigung durch den Regierungsrat
✅ Realisierung und Kostentragung durch die Grundeigentümer

Die Quartierplanung kann sowohl für unüberbaute Flächen als auch für Sanierungs- und Erneuerungsprojekte eingesetzt werden.

Servitut ist der schweizerische Begriff für die Dienstbarkeit.

Ein Grundstück kann durch eine Dienstbarkeit zugunsten eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) belastet werden. Dadurch ergeben sich für den Eigentümer folgende Einschränkungen:

• Duldungspflicht: Der Eigentümer muss bestimmte Eingriffe des Berechtigten akzeptieren.
• Einschränkung der Eigentumsrechte: Bestimmte Nutzungen oder Veränderungen des Grundstücks sind nicht erlaubt.

Unterschied zwischen Dienstbarkeit und Grundlast

Während eine Dienstbarkeit den Eigentümer zu einem Dulden oder Unterlassen verpflichtet, bedeutet eine Grundlast, dass der Eigentümer aktiv eine Leistung erbringen muss.

Rechtliche Vorgaben und Beispiele

Eine Dienstbarkeit muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Typische Beispiele sind:

✅ Fuss- und Fahrwegrechte
✅ Nutzniessung
✅ Wohnrecht
✅ Baurecht

Ein Schuldbrief dient zur Absicherung einer persönlichen Forderung, indem eine Immobilie als Grundpfand hinterlegt wird. Der Schuldner haftet für die Forderung mit seinem gesamten persönlichen Vermögen.

Arten des Schuldbriefs

📌 Register-Schuldbrief

• Entsteht durch Eintragung im Grundbuch
• Wird auf den Namen des Gläubigers oder Grundeigentümers (Eigentümerschuldbrief) ausgestellt

📌 Papier-Schuldbrief

• Neben der Grundbucheintragung wird ein Wertpapier (Pfandtitel) ausgestellt
• Kann als Inhaberschuldbrief oder Namenschuldbrief ausgegeben werden
• Herausgabe erfolgt nur mit Zustimmung von Schuldner und Pfandeigentümer

Rechte und Pflichten bei Rückzahlung der Schuld

✅ Die Schuldbriefforderung bleibt bestehen, auch nach Rückzahlung der Schuld
✅ Der Schuldner kann die Übertragung des Register-Schuldbriefs oder die Herausgabe des Papier-Schuldbriefs verlangen
✅ Der Grundeigentümer kann den Schuldbrief behalten oder die Löschung im Grundbuch veranlassen

💡 Unterschied: Beim Register-Schuldbrief legitimiert sich der Gläubiger durch die Eintragung im Grundbuch, während beim Papier-Schuldbrief das Wertpapier für die Forderung entscheidend ist.

Es gibt die folgenden drei gängigen Schätzungsmethoden:

✅ Substanzwertmethode (= Realwertmethode)
✅ Hedonische Methode / Vergleichswertmethode
✅ Ertragswertmethode

Bestimmte Personaldienstbarkeiten, wie das Baurecht, können als selbständige und dauernde Rechte ausgestaltet werden.

📌 Merkmale dieser Rechte:

• Selbständig: Nicht an ein bestimmtes herrschendes Grundstück oder eine Person gebunden
• Dauerhaft: Mindestens 30 Jahre oder länger gültig
• Übertragbar: Können an Dritte weitergegeben werden

Da sie wie Grundstücke behandelt werden, ist eine Eintragung ins Grundbuch möglich. Dies verleiht ihnen eine rechtlich gesicherte Stellung und erleichtert die Übertragung und Nutzung.

Der Steuerwert einer Immobilie wird zur Ermittlung der Liegenschafts- und Vermögenssteuer festgelegt. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, um steuerliche und politische Stabilität zu gewährleisten.

📌 Merkmale des Steuerwerts:

• Gesetzliche Bandbreite: 70–100 % des effektiven Verkehrswerts
• Berechnung basiert auf vergangenen Marktdaten und vereinfachten Bewertungsmethoden
• Wird periodisch durch die Behörden angepasst

Da der Steuerwert meist niedriger als der Verkehrswert ist, kann er steuerliche Vorteile für Immobilieneigentümer mit sich bringen.

Gemäss Art. 712a Abs. 1 ZGB bezeichnet Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem überbauten Grundstück. Dieser Anteil gewährt dem Eigentümer ein Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu nutzen, zu verwalten und auszubauen. Diese Sondereigentumseinheiten bilden die Grundlage des Stockwerkeigentums.

Wichtige Merkmale des Stockwerkeigentums

📌 Miteigentumsanteil: Wird im Grundbuch als Wertquote festgehalten und spielt eine zentrale Rolle bei der Kostenaufteilung.
📌 Kostenaufteilung: Der Wohnungseigentümer trägt anteilig die Kosten für

• Unterhalt gemeinschaftlicher Bauteile (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug)
• Betriebskosten (z. B. Heizung, Wasser, Hauswartung, Versicherung, Gartenpflege)

Bau- und Umbau-Möglichkeiten

🔹 Der Innenausbau der Wohnung kann frei gestaltet werden.
🔹 Bauliche Massnahmen und Veränderungen an gemeinschaftlichen Bereichen dürfen nur mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfolgen.

Pflichten des Käufers von Stockwerkeigentum

Der Käufer wird Teil der Eigentümergemeinschaft und ist an das bestehende Reglement sowie an Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden.

Der Substanzwert (auch Realwert) setzt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammen.

📌 Was ist der Zeitwert?
Der Zeitwert entspricht den Kosten, die notwendig wären, um die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand zu wiederherzustellen, wobei eine Altersentwertung berücksichtigt wird. Diese Methode lässt oft die aktuelle Marktnachfrage ausser Acht, was den Wert in bestimmten Märkten verzerren kann.

Wann wird der Substanzwert verwendet?

🔹 Der Substanzwert wird häufig bei Objekten ohne ausreichende Vergleichsdaten genutzt, wie zum Beispiel bei Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekten.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Verkaufspreis, den ein Eigentümer unter marktüblichen Bedingungen innerhalb von 12 Monaten erzielen kann.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

📌 Der Verkehrswert ergibt sich aus einer Immobilienschätzung und dient als Richtwert für die Festlegung des tatsächlichen Verkaufspreises.
📌 Abweichung vom Verkehrswert: Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, abhängig von der Marktsituation und Verhandlungsbedingungen.

Verkehrswert und Kreditvergabe

Der Verkehrswert ist auch entscheidend für die Belehnungshöhe bei der Kreditvergabe, da er die Sicherheit für den Kreditgeber darstellt.

Im Grundbuch gibt es drei Hauptkategorien von Vormerkungen:

1️⃣ Persönliche Rechte (Art. 959 ZGB): Nicht dingliche Rechte, die auf Personen bezogen sind, z. B. Miet- und Pachtverträge oder Vorkaufsrechte.

2️⃣  Verfügungsbeschränkungen (Art. 960 ZGB): Einschränkungen der Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers, z. B. Pfändungen oder gerichtliche Anordnungen.

3️⃣  Vorläufige Eintragungen (Art. 961 ZGB): Vorläufige Eintragungen für behauptete dingliche Rechte, z. B. Bauhandwerkerpfandrecht oder Hypothekenanmeldungen.

Diese Vormerkungen sichern Rechte und können die Nutzung oder den Verkauf eines Grundstücks beeinflussen.

Der Nettomietertrag ist der reine Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie, ohne Nebenkosten.

📌 Berechnung:
Bruttomietertrag – Betriebskosten = Nettomietertrag

Wichtige Unterscheidung:
Nebenkosten, die an den Mieter weiterverrechnet werden, sind nicht im Nettomietertrag enthalten.

Der Nettomietertrag gibt eine präzise Rendite der Immobilie an.

Gemäss dem Zivilgesetzbuch (ZGB) muss bei der Begründung von Stockwerkeigentum sowohl der räumliche Miteigentumsanteil als auch der Anteil jeder Stockwerkeinheit am Gesamtwert der Liegenschaft angegeben werden. Dieser Anteil wird in Form einer Wertquote als Bruchteil der Gesamtliegenschaft ausgedrückt.

Was ist die Wertquote?

📌 Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Nutzwert jeder Stockwerkeinheit und den anteiligen Anspruch am gemeinsamen Eigentum widerspiegelt. Sie ist im Gegensatz zum Miteigentumsanteil keine exakt messbare Grösse.
📌 Sie wird vor allem für die Berechnung des Kostenanteils der einzelnen Stockwerkeigentümer herangezogen.

Faktoren, die die Wertquote beeinflussen

📊 Quantitative Aspekte:

• Fläche der Einheiten

📊 Qualitative Aspekte:

• Ausrichtung, Stockwerk und Grundriss der Einheit
• Ausstattung der Wohnung
• Exklusive Nutzungsrechte an gemeinschaftlichem Eigentum, wie Gartenanteile, Dachterrassen oder Parkplätze

Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung, die einer oder mehreren Personen das Recht gibt, eine Liegenschaft oder Teile davon zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann entweder als dingliches Recht oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit festgehalten werden.

Wichtige Merkmale des Wohnrechts

📌 Nutzung: Der Berechtigte darf die Liegenschaft nicht vermieten.
📌 Unentgeltlichkeit: Das Wohnrecht wird in der Regel kostenlos eingeräumt und ist nicht übertragbar oder vererblich.
📌 Dauer: Meistens wird das Wohnrecht auf Lebenszeit gewährt.
📌 Auflösung: Eine vorzeitige Auflösung erfordert die Zustimmung aller beteiligten Parteien oder kann auch bei Nicht-Ausübung des Wohnrechts erfolgen (z. B. bei Umzug ins Pflegeheim).

Pflichten des Berechtigten

🔹 Der Berechtigte übernimmt die gewöhnlichen Unterhaltskosten (Pflege, Reinigung) sowie die Betriebskosten (Heizung, Nebenkosten).
🔹 Kleinere Reparaturen müssen ebenfalls vom Berechtigten getragen werden.
🔹 Der Eigenmietwert (abzüglich der Unterhaltskosten) wird vom Berechtigten als Einkommen versteuert.

Steuerliche Vorteile

Es besteht die Möglichkeit, Steuerabzüge für Unterhaltskosten geltend zu machen, was den Berechtigten finanziell entlasten kann.

Wertvermehrende Investitionen sind Ausgaben, die den Marktwert einer Immobilie steigern und damit deren Nutzwert oder Wertigkeit erhöhen.

Beispiele für wertvermehrende Investitionen:

📌 Erhöhung des Gebrauchswerts:

• Ersatz einer alten Küche durch eine hochwertige, moderne Ausstattung
• Energieeffiziente Sanierungen, wie z. B. die Installation von Isolierfenstern oder einer neuen Heizungsanlage
• Ersatz von Bodenbelägen, z. B. Spannteppich durch Parkett

📌 Hinzufügen neuer Bestandteile:

• Installation von Saunen, Schwedenöfen oder ähnlichen Einrichtungen

📌 Vergrößerung des Gebäudevolumens:

• Ausbau eines Wintergartens oder eines Anbaus

Steuerliche Auswirkungen und Finanzierung

🔹 Steuerabzug: Alle wertvermehrenden Investitionen, mit Ausnahme von energetischen Sanierungen, können von den Grundstücksgewinnsteuern abgezogen werden.
🔹 Mietzinserhöhung: Bei vermieteten Liegenschaften berechtigen wertvermehrende Investitionen zu einer Erhöhung des Mietzinses.

Finanzierungsmöglichkeiten:

• Aufstockung der Hypothek
• Baukredite
• Vorsorge- und Fördergelder