Eigenmietwert 2029: Folgen für Zürcher Eigentümer

Von Morris Kathrein, Inhaber Property Partners AG | September 2026

In Eigentümergesprächen höre ich derzeit oft dieselbe Frage: Soll ich grössere Arbeiten noch vor dem Systemwechsel ausführen? Die Frage ist berechtigt. Ab 2029 fällt zwar der Eigenmietwert weg, gleichzeitig verschwinden aber wichtige Abzüge für Hypothekarzinsen, Unterhalt und Renovationen.
Der Bundesrat hat den Systemwechsel auf Anfang 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht. Damit bleibt Zeit, die eigene Situation sorgfältig zu prüfen. Es gibt jedoch keinen Grund, wegen der Reform überstürzt zu renovieren oder eine Hypothek vorschnell zurückzuzahlen.

Heute müssen Eigentümer den Eigenmietwert ihrer selbstgenutzten Liegenschaft als Einkommen versteuern. Im Gegenzug können sie unter bestimmten Voraussetzungen Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften.
Gleichzeitig endet bei selbstgenutztem Wohneigentum der Abzug für den Liegenschaftenunterhalt bei Bund, Kanton und Gemeinde. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die entsprechenden Unterhaltskosten abzugsfähig, weil die Miet- oder Pachterträge weiterhin besteuert werden.
Bei der direkten Bundessteuer fallen ab 2029 die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau weg. Nicht subventionierte denkmalpflegerische Arbeiten bleiben unter den gesetzlichen Voraussetzungen bei der direkten Bundessteuer abzugsfähig. Die Kantone dürfen Energie- und Umweltabzüge befristet weiterführen und Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten vorsehen. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften können sie zudem Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau zum Abzug zulassen.

Kantone können zudem eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Das kann Zürcher Eigentümer betreffen, die beispielsweise eine Ferienwohnung in einem anderen Kanton besitzen. Ob und wie eine solche Steuer erhoben wird, entscheidet der jeweilige Belegenheitskanton.

Das Eidgenössische Finanzdepartement rechnet bei einem Hypothekarzinsniveau von rund 1.5 Prozent, wie es seinen Berechnungen zugrunde liegt, damit, dass eine Mehrheit der Eigenheimbesitzer steuerlich entlastet wird. Davon profitieren in der Tendenz Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben. Das trifft häufig auf Personen im Pensionsalter zu.
Bei hohen Hypothekarzinsen geht das Eidgenössische Finanzdepartement davon aus, dass eine Mehrheit der Eigenheimbesitzer höhere Steuern bezahlt. Für die öffentliche Hand resultieren nach seiner Schätzung ab einem Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent Mehreinnahmen. Wer stark fremdfinanziert ist, verliert einen grossen Teil des heutigen Schuldzinsenabzugs. Ob die persönliche Steuerrechnung sinkt oder steigt, lässt sich deshalb nicht allein aus dem Wegfall des Eigenmietwerts ableiten.
Eine pauschale Empfehlung zur Amortisation wäre unseriös. Entscheidend sind unter anderem die Höhe der Hypothek, die Laufzeit der Finanzierung, die verfügbaren Eigenmittel, die Vorsorgesituation und die geplante Nutzung der Liegenschaft. Diese Punkte gehören zusammen mit der Bank oder einer unabhängigen Finanz- und Steuerberatung geprüft.

Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt und keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge erzielt, kann nach dem Systemwechsel grundsätzlich keine privaten Schuldzinsen mehr über den allgemeinen Abzug geltend machen.
Bei Eigentümern mit vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt ein Teil der privaten Schuldzinsen abzugsfähig. Die Höhe richtet sich nach dem Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Grundstücke zum gesamten Vermögen. Wo die Hypothek tatsächlich aufgenommen wurde, ist für diese Berechnung nicht ausschlaggebend.
Eine Ausnahme gibt es für Ersterwerber. Wer erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwirbt und dieses dauerhaft und ausschliesslich selbst als Erstliegenschaft nutzt, erhält während höchstens zehn Jahren einen degressiven Schuldzinsenabzug. Im ersten Jahr beträgt der Höchstbetrag für verheiratete Paare CHF 10’000 und für die übrigen Steuerpflichtigen CHF 5’000. Danach sinkt der maximale Abzug jedes Jahr um zehn Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags.

Die Übergangsregel erfasst auch Käufe vor dem Systemwechsel. Wer die Voraussetzungen erfüllt und das Eigenheim beispielsweise drei Jahre vor dem Inkrafttreten erworben hat, kann den Abzug nach dem Systemwechsel grundsätzlich noch während der verbleibenden sieben Jahre beanspruchen. Die Höhe wird vom Erwerbsjahr an berechnet. Bei einem Verkauf oder einer dauerhaften Nutzungsänderung endet der Abzug grundsätzlich ab dem folgenden Steuerjahr; für Ersatzbeschaffungen gelten besondere Regeln.

Im Kanton Zürich sind nach heutigem Recht werterhaltende Aufwendungen abzugsfähig. Dazu gehören Arbeiten, die den bisherigen Zustand oder die bisherige Nutzung einer Liegenschaft erhalten. Wertvermehrende Investitionen können dagegen nicht von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Sie lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen später als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen.
Bei einem Umbau ist die Trennung oft nicht schwarz oder weiss. Eine neue Küche kann beispielsweise einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil enthalten. Das kantonale Steueramt verlangt für solche gemischten Aufwendungen genaue Angaben zum Zustand und zur Ausstattung vor und nach dem Umbau.

Für Stockwerkeigentümer ist zusätzlich der Erneuerungsfonds relevant. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds sind nach heutiger Zürcher Praxis abzugsfähig, wenn die Mittel ausschliesslich für Unterhaltskosten an den Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Da der Unterhaltskostenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum mit dem Systemwechsel entfällt, ist diese Regel vor allem noch für die Steuerperioden bis Ende 2028 wichtig.
Wer ohnehin grössere Unterhaltsarbeiten vor dem Systemwechsel plant, sollte das Projekt frühzeitig mit einer Steuerfachperson prüfen. Der Arbeitsbeginn allein genügt nicht. Die Kosten müssen steuerlich noch in eine Periode vor dem Systemwechsel fallen. Im Kanton Zürich zählt je nach gewählter Methode die Fälligkeit oder die Zahlung. Die gewählte Methode muss konsequent angewandt werden. Welcher Zeitpunkt im konkreten Fall zählt, sollte vor der Auftragserteilung mit dem Steueramt oder der Steuerberatung geklärt werden.

Zuerst geht es jedoch um den baulichen Bedarf, danach um Offerten, Bewilligungen, Finanzierung und die steuerliche Einordnung. Eine unnötige Renovation wird nicht sinnvoll, nur weil ein Teil der Kosten abziehbar ist.

Der Bund schafft den Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen mit dem Systemwechsel ab. Die Kantone können diesen Abzug jedoch weiterführen, bis sie ihr Ziel einer ausgeglichenen Treibhausgasbilanz erreichen, längstens bis 2050.
Im Kanton Zürich ist noch nicht definitiv entschieden, ob und in welcher Form diese Möglichkeit genutzt wird, Stand September 2026. Die Motion KR-Nr. 227/2026 verlangt, den Abzug bis längstens 2050 beizubehalten. Der Regierungsrat hält zusätzliche Abzüge grundsätzlich für nicht vereinbar mit einem konsequenten Systemwechsel und verweist auf die finanziellen Auswirkungen. Er beantragt deshalb die Ablehnung der Motion. Gleichzeitig ist er bereit, den Vorstoss als Postulat entgegenzunehmen und auch gezielte Förderbeiträge als Alternative zu prüfen. Der Entscheid des Kantonsrats steht aus. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Entscheid vorliegt.
Für die Planung einer Wärmepumpe, einer Solaranlage oder einer energetischen Sanierung darf deshalb nicht einfach angenommen werden, dass der kantonale Steuerabzug nach 2028 weiterbesteht. Massgebend ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Umsetzung.

Parallel zum Systemwechsel bewertet der Kanton Zürich seine Liegenschaften ab der Steuerperiode 2026 neu. Das betrifft insbesondere die Vermögenssteuerwerte. Bei Liegenschaften mit Erstellungsjahr vor 2026 werden aufgrund einer Übergangsregelung keine neuen Eigenmietwerte festgesetzt. Bis zum Systemwechsel gelten weiterhin die bisherigen Eigenmietwerte nach der Weisung 2009.
Für Neubauten ab 2026 wird der Eigenmietwert nach der Weisung 2026 ermittelt und um zehn Prozent reduziert. Die neuen Vermögenssteuerwerte sollen den Eigentümern im Januar 2027 zugestellt werden. Die Neubewertung und die Abschaffung des Eigenmietwerts sind somit zwei verschiedene Vorgänge. Sie sollten in der persönlichen Steuerplanung nicht miteinander vermischt werden.

Die Beschwerde des HEV Kanton Zürich gegen die Weisung 2026 ist nicht mehr hängig. Das Bundesgericht trat im Dezember 2025 auf die Beschwerde nicht ein. Eigentümer können die individuelle Bewertung im Rahmen ihres eigenen Einschätzungsverfahrens überprüfen lassen und gegebenenfalls beanstanden.

Eigentümer sollten heute erfassen, welche Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten in den nächsten Jahren tatsächlich anstehen. Ebenso wichtig ist eine aktuelle Übersicht über Hypothek, Laufzeiten, Amortisationen und verfügbare Mittel. Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob vor 2029 Handlungsbedarf besteht.
Wer gleichzeitig über einen Verkauf nachdenkt, hat noch eine zweite Frage zu klären: Lohnt sich die geplante Investition auch aus Sicht des Immobilienmarkts? Nicht jede Renovation erhöht den Verkaufspreis im gleichen Umfang. Manchmal ist ein Verkauf im bestehenden Zustand wirtschaftlich sinnvoller.
Wir unterstützen Sie gerne dabei, den aktuellen Marktwert, den Renovationsbedarf aus Käufersicht und die möglichen Verkaufsoptionen einzuordnen. Für die persönliche Steuerplanung empfehlen wir den Beizug einer qualifizierten Treuhand- oder Steuerfachperson. So entstehen Entscheidungen, die steuerlich und wirtschaftlich zur eigenen Situation passen.

Morris Kathrein Inhaber Property Partners AG | propp.ch [email protected]